名下有房、還有餘值，但手頭緊、銀行增貸申請不下來，或者根本不想重新跑一次完整的房貸流程——

這時候，房屋二胎是很多人的選擇。

用已有的房屋殘值再借一筆，不需要賣房、不影響原有的一胎房貸，資金問題直接解決。

但房屋二胎的管道非常多，銀行、融資公司、民間代書，利率差距可以從3%到36%，費用名目又多又複雜，

選錯管道可能多付幾十萬的利息，甚至踩到詐騙陷阱。

這篇直接幫你整理清楚：

• 三大管道的差別
• 可貸成數
• 各種費用（代書費、設定費、信託費、車馬費）的實際金額
• 為什麼有些二胎要求信託
• 常見陷阱與防範

讓你在申請前就把所有關鍵資訊搞定。

房屋二胎是什麼？一胎二胎三胎的順位關係

要理解二胎，先搞懂「順位」的概念。

當你買房向銀行貸款時，銀行會在你的房屋上設定一個「抵押權」，這個最先設定的抵押就是第一順位（一胎）。

意思是：萬一你還不出錢，房子被法拍，一胎的債主最先拿到錢。

房屋二胎，就是在一胎之後、再設定一個第二順位抵押權。

二胎的債主在法拍時，要等一胎拿完才輪到自己，所以二胎的風險比一胎高，利率也因此比一胎貴。

重要觀念：設定二胎不代表一胎要換地方，你原本的一胎房貸繼續照常還，二胎是另外一筆借款，兩筆同時進行、互不影響。

為什麼要辦房屋二胎？什麼情況最適合？

房屋二胎適合以下這些情況，很多人碰到其中一種，才開始找資料：

• 銀行增貸申請不下來：原本的一胎銀行評估說房屋已達可貸上限，沒辦法再加碼，但房子其實還有殘值，這時候找其他管道辦二胎是最快的方式
• 信用條件不符合銀行標準：聯徵有遲繳紀錄、負債比偏高、收入不穩定，想直接找銀行增貸很困難，但透過融資公司或民間管道辦二胎，審核相對寬鬆
• 急需一次大筆資金：公司周轉、醫療開銷、子女教育費、投資機會，需要幾十萬到幾百萬，不想賣房也不想等太久
• 債務整合：手上有多筆高利率借款（信用卡循環、信貸），用二胎的方式把這些全部整合成一筆，利率更低、月付更少
• 原一胎銀行不願意加碼：跑去原銀行申請增貸，銀行說目前不做，但房子確實還有空間，這時候找第二順位的管道是解法

房屋二胎可以借多少？可貸成數怎麼計算？

二胎的額度是根據「房屋鑑價」和「一胎剩餘餘額」來計算的，公式很簡單：

可貸二胎額度 = 房屋鑑價 × 可貸成數 − 一胎剩餘餘額

實際試算例子：

• 房屋市價：1,500萬
• 銀行鑑價（通常比市價低10%至15%）：約1,280萬
• 銀行二胎可貸成數：上限70%至75% → 1,280萬 × 70% = 896萬
• 一胎剩餘餘額：600萬
• 可貸二胎額度：896萬 − 600萬 = 296萬

注意：銀行鑑價通常比市場價格低10%至20%，計算額度時要以鑑價為準，不是你認為的市場行情。

三大管道完整比較：銀行 vs 融資公司 vs 民間

銀行二胎：利率最低、條件最嚴

銀行二胎的廣告利率從3.27%起，是三個管道裡最低的，但這個數字是給條件最好的客戶的，實際核貸利率通常在5%至10%之間。

哪些銀行有做二胎？

全台39家本國銀行中，實際公開承作二胎房貸的只有約11家，

包括：凱基銀行、台新銀行、玉山銀行、兆豐銀行、永豐銀行、遠東商銀、國泰世華銀行、王道銀行、日盛銀行、新光銀行等。

重要：以下這些銀行不做二胎，但市場上有很多人誤以為可以辦：

• 台灣銀行、土地銀行：公股行庫，不承作二順位
• 第一銀行、合作金庫、彰化銀行：不承作
• 台北富邦銀行、中國信託：不承作

如果有代書或代辦說可以幫你辦台灣銀行或富邦的二胎，要特別小心，這很可能是詐騙。

銀行二胎的申請條件

• 信用分數通常需要在600分以上，近期沒有遲繳紀錄
• 有固定薪轉帳戶，年收入可支撐還款
• 負債比（DBR）不超過標準（通常不超過22倍月薪）
• 房屋條件：屋齡、區域、坪數都會影響鑑價和核貸意願

銀行二胎的優點和缺點

優點：利率最低、還款期最長（最長20年）、受金管會監管最安全

缺點：條件最嚴、信用不良幾乎沒有機會、撥款最慢（7至14天）、不是所有銀行都做

融資公司二胎：條件居中、彈性較大

融資公司的二胎是銀行被拒後最常見的替代方案。代表業者如中租、和潤，都是上市上櫃的合法機構，受金保法規範。

融資公司主要看兩件事：房屋殘值和一胎繳款紀錄。只要房屋有剩餘價值、一胎沒有嚴重遲繳，即使工作不穩定或信用有輕微瑕疵，也有可能核准。

融資公司二胎的優點和缺點

優點：審核比銀行寬鬆、信用輕微瑕疵也可評估、撥款比銀行快（3至7天）、有合法公司登記和監管

缺點：利率比銀行高（7%至14%）、還款期比銀行短、費用結構比銀行複雜

民間二胎：審核最寬、利率最高、風險最需小心

民間二胎是由私人金主或透過代書介紹的資金方提供，不受銀行法規範，只受民法和刑法管理。

依民法規定，民間借貸的合法利率上限是年息16%（月利率1.33%）。

但市場上實際收取超過16%的案例非常多，超過部分依法無效，但要去主張不是件容易的事。

民間二胎的還款方式很不一樣

銀行和融資公司通常是「本息均攤」（每個月同時還本金加利息），民間二胎很多是「每月只還利息、到期一次還本」。

這代表：借100萬、月息2%（年息24%），每個月只要還2萬利息，但到期那天要一次還100萬本金。

如果到期沒辦法還，只能再借、或者被執行拍賣。

民間二胎的優點和缺點

優點：審核最快最寬（只看房子、不查收入信用）、最快1至3天撥款

缺點：利率最高、借款期最短、還款壓力集中在到期日、業者參差不齊、詐騙風險最高

房屋二胎的費用完整說明：代書費、設定費、信託費、車馬費

這是最多人搞不清楚的部分，也是很多人被坑錢的地方。辦房屋二胎除了利息之外，還有這些費用：

費用一：地政設定規費（政府收的，三個管道都一樣）

設定抵押權需要到地政事務所辦理登記，這個費用是繳給政府的，不管你走哪個管道都一樣：

• 計算方式：設定金額 × 0.1%
• 例如：設定100萬，規費1,000元；設定500萬，規費5,000元
• 書狀費：每張80元（通常1至2張）

費用二：代書費（三個管道都需要）

辦理抵押權設定需要委託地政士（代書）代辦，這是法定的專業人士，費用歸代書，不是業者的利潤：

• 抵押權設定：4,000元至8,000元
• 若需要信託登記（見下方說明）：另加10,000元至16,000元
• 雙北精華區收費通常偏上限

費用三：開辦費/鑑價費（依管道不同）

• 銀行：開辦費0至5,000元（部分銀行免開辦費）、鑑價費3,000至5,000元、火險費（依房屋價值）
• 融資公司：服務費1至3%（依借款金額），部分業者另收鑑價費3,000至5,000元
• 民間：車馬費（代辦費）1至3%是常見行情，也有業者收5%，簽約前務必確認清楚

費用四：車馬費（民間最常見）

「車馬費」是民間管道業者常用的名稱，本質上是業者幫你牽線或代辦的服務費。

合理範圍是借款金額的1%至3%，有些黑心業者收5%甚至更高。

銀行和正規融資公司通常不會收「車馬費」這個名目，而是以「服務費」或「開辦費」呈現，並且都會明確列在合約裡。

費用實際試算

情境：借款200萬，走融資公司管道

• 地政設定規費（設定240萬，設定金額通常是借款的1.2倍）：2,400元
• 代書費：約5,000至8,000元
• 服務費（假設1.5%）：30,000元
• 鑑價費：3,000至5,000元
• 合計費用：約4萬至5萬元（一次性費用）
• 年利率10%，每年利息：20萬

情境：借款200萬，走民間管道

• 地政設定規費：2,400元
• 代書費：約5,000至8,000元
• 車馬費（假設2%）：40,000元
• 合計費用：約5萬至6萬元（一次性費用）
• 月息1.5%（年息18%，超過法定上限），每年利息：36萬

房屋二胎為什麼有些要求信託？信託費用是多少？

這是很多文章幾乎沒有說清楚、但很多借款人最困惑的問題。

信託是什麼？

信託，是指你把房屋的「所有相關權利」交給一個信託機構代為管理，

你在法律上仍是所有人，但房屋的出售、再設定抵押等重要決定，都需要信託機構同意。

簡單說：信託後你的房子名義上還是你的，但你不能隨便賣、不能隨便再設定其他抵押，一切要經過信託機構同意。

為什麼業者要求信託？

從業者的角度：設定信託是為了保護自己的債權。

傳統的抵押設定，借款人在法律上還是可以繼續轉移房屋所有權（雖然這樣做有法律問題），

但如果設定了信託，業者確保借款人在還清借款前，房屋不能被任意處分。

信託的三種情況

• 正當情況（融資公司要求）：大型合法融資公司（如中租、和潤）有時要求設定信託，這是保護雙方的機制，費用透明、合約清楚，屬於正常商業行為
• 可接受情況（銀行要求）：部分銀行在特定方案（如資產活化）要求信託，一樣是透明合法的機制
• 警示情況（不知名業者要求）：來路不明的業者要求你把房屋信託給他們指定的「信託機構」，這是詐騙的前置作業，一旦信託後你對房屋的控制權大幅減少

信託費用是多少？

• 信託登記代書費：10,000元至16,000元（比一般抵押設定費用高）
• 信託管理費：部分信託機構每年收0.05%至0.2%的管理費
• 信託塗銷費：還清後解除信託的代書費，同樣10,000元至16,000元

結論：合法業者要求信託是可以理解的，但前提是信託機構要是有公開登記的合法信託公司，且合約清楚列明所有費用和解除信託的條件。

不透明的信託要求要高度警覺。

房屋二胎 vs 增貸 vs 轉貸：什麼時候選哪個？

很多人不確定「我是要辦二胎還是去原銀行增貸」，這個表格幫你釐清：

房屋二胎申請流程：從諮詢到撥款

需要準備的文件：

• 身分證、印鑑章、印鑑證明（地政事務所申請，費用約20元/份）
• 房屋所有權狀正本
• 建物登記謄本、土地登記謄本（可網路申請）
• 一胎房貸繳款明細（最近半年至一年）
• 銀行：另需薪資證明、勞保投保資料
• 融資公司：財力證明彈性，視個人條件
• 民間：基本上只要以上不動產相關文件即可

房屋二胎常見陷阱與詐騙防範

陷阱一：假冒知名銀行的二胎

市場上常有代書或業者宣稱可以辦台灣銀行、富邦、中信的二胎，但這些銀行根本不做二胎業務。這類業者通常是想收你的代辦費，或者是把你的案子轉給民間金主再賺差價。遇到這類廣告，先去銀行官網或打電話確認。

陷阱二：撥款前要求先收費

合法業者所有費用（代書費、服務費）都在撥款時一起扣除或結清，不會在撥款前要求先匯款。任何要求「先付保證金」「先付代辦費」「先付鑑價費」再撥款的，100%是詐騙。

陷阱三：過高的車馬費或服務費

合理的服務費是借款金額的1%至3%。遇到開口要5%以上的，要提高警覺。合約上沒有明列費用名目和金額的，不要簽。

陷阱四：可疑的信託要求

如果業者要求你把房屋信託給他們指定的「信託公司」（特別是你從沒聽過的公司名稱），要高度警戒。查詢這個信託公司的公司登記和金融監理機關資料，確認是合法的信託機構，否則不要簽。

陷阱五：利率超過法定上限

民間借貸的法定利率上限是年息16%。超過的部分依民法第205條規定無效，但執行上需要你去主張，業者不會主動退還。遇到月息超過1.33%（換算年息16%）的，要特別謹慎確認合法性。

陷阱六：月利率混淆年利率

「月息2%」聽起來很低，換算成年息是24%，超過法定上限。部分業者刻意只講月利率，讓你以為利率不高。記住：看到「月息」要自己乘以12，才是年利率。

怎麼判斷房屋二胎業者合不合法？

三個確認：

• 公司登記：至經濟部商業司查統編，確認公司存在且業務項目包含放款或融資
• 合約透明：利率（年利率而非月利率）、費用名目和金額、還款方式、違約條款都要白紙黑字
• 撥款後才收費：任何在撥款前要收任何費用的，直接拒絕

房屋二胎常見問題 FAQ

Q1｜房屋二胎是什麼？和一般房貸差在哪？

A：一胎是買房時設定的第一順位抵押，也就是原本的房貸。二胎是在一胎之後再設定的第二順位抵押借款。兩筆借款同時進行，互不影響。二胎的利率比一胎高，因為法拍時二胎債主要等一胎還完才輪到自己，風險較高。

Q2｜房屋二胎可以借多少？

A：計算方式：房屋鑑價 × 可貸成數（70%至80%）－一胎剩餘餘額 = 可貸二胎額度。例如房屋鑑價1,000萬、可貸70% = 700萬、一胎剩450萬，可貸二胎額度約250萬。實際額度依銀行鑑價和管道而定。

Q3｜銀行、融資公司、民間二胎，哪個比較好？

A：沒有絕對的好壞，要依你的情況選擇。信用良好、不急：選銀行，利率最低；信用有輕微問題或被銀行拒絕：選合法融資公司，審核較寬；信用嚴重問題、需要最快撥款：考慮民間，但要仔細確認業者合法性。

Q4｜哪些銀行有做房屋二胎？

A：台灣39家本國銀行中，只有約11家有公開的二胎方案，包括凱基、台新、玉山、兆豐、永豐、遠東商銀、國泰世華、王道、日盛、新光等。台灣銀行、土地銀行、第一銀行、合作金庫、台北富邦、中國信託均不承作二胎。

Q5｜房屋二胎的費用有哪些？

A：主要費用包括：地政設定規費（設定金額×0.1%，政府收的）、代書費（4,000至8,000元）、開辦費或服務費（依管道不同）、民間業者的車馬費（借款金額的1%至3%）。若需要信託登記，另加代書費10,000至16,000元。

Q6｜為什麼有些房屋二胎要求「信託」？信託費用是多少？

A：信託是讓信託機構代為管理房屋相關權利的機制，借款人在借款期間不能隨意出售或再設定抵押，業者用這個方式保障自己的債權。合法融資公司或銀行有時要求信託，是正常商業行為。費用：信託登記代書費10,000至16,000元，部分機構另收年管理費。如果不明業者要求信託給你沒聽過的機構，要高度警覺。

Q7｜信用不良、有遲繳紀錄可以辦房屋二胎嗎？

A：看嚴重程度。輕微遲繳：部分融資公司可以評估，主要看房屋殘值和一胎繳款紀錄；嚴重瑕疵或警示戶：銀行和融資公司幾乎無法辦，但民間管道通常只看房屋，不查聯徵，仍可評估。

Q8｜房屋二胎的利率法定上限是多少？

A：銀行受銀行法規範，目前二胎利率市場行情3.27%至10%；融資公司受金保法規範，上限年息16%；民間借貸依民法第205條，利率約定超過年息16%的部分無效。遇到月息超過1.33%（年息16%）的民間借貸要特別謹慎。

Q9｜民間二胎的月息和年息怎麼換算？

A：月息 × 12 = 年息。月息1%=年息12%；月息1.5%=年息18%（超過法定上限）；月息2%=年息24%（超過法定上限）。看到業者說「月息2%」，要自己換算成年息24%，超過16%的部分依法無效，但要主動去主張。

Q10｜房屋二胎和增貸有什麼差別？

A：增貸是向原來的一胎銀行申請提高貸款金額，維持第一順位，利率較低；二胎是另外找一個債主設定第二順位抵押，原一胎不動。如果原銀行願意增貸，增貸通常比二胎划算；如果原銀行不做，才考慮二胎。

Q11｜房屋二胎需要多久才能拿到錢？

A：銀行最慢，從申請到撥款約7至14天；融資公司約3至7天；民間最快，有時1至3天就能撥款。急件建議先諮詢，初步了解流程後再決定走哪個管道。

Q12｜房屋二胎還不出來怎麼辦？

A：第一步是主動聯絡業者，說明狀況申請展期或協商還款方式，越早主動聯絡選項越多。若是多筆債務壓著，可評估債務整合方案，把高利率的借款合併降低月付壓力。最嚴重的情況（完全還不出來）是被業者聲請法拍，這是最需要避免的結果，有任何困難越早處理越好。

Q13｜辦完二胎還可以再辦三胎嗎？

A：可以，這就是房屋三胎。三胎是設定第三順位抵押，利率比二胎更高（民間為主，通常年息18%至36%），適合資金需求更大、二胎額度不夠用的情況。詳細說明可以參考房屋三胎完整攻略。